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第三百三十章 好复杂的关系

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在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房,每套收了两万定金,项目部的收入大概两百万左右,流动资金一共三百五十万的样子。

“你们可能要问,这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来?”水柔给两个人解释道,“这是一个很有技巧性的东西,我之前也一直不明白,听他说了很多之后,这一次又在项目部门熟悉了一阵子后,才发现要做到这一点其实并不是很困难,关键是要跟政府和银行关系搞好。”

“首先,找当地政府相关部门的负责人,无论是请客、吃饭、打麻将变相输钱,只要是有利于项目的事情,都可以去做。基本上,好象每个地方都有个招商引资办,虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情,反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务,去了后都挺热情的,按他们说的话叫搞活地方经济,以点带面推动当地gdp的发展。”水柔说道,“反正说来说去招商局拿了黑钱后,就会给你一系列的优惠政策,比如说免除一定的费用,减税等。只要跟政府方面搞好了关系,金钱关走通了,去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们,基本上是一个电话过去,等人去的时候,对方就都在办公室等着了。”

水柔跟两人说了不少内幕,主要是沟通政府部门的事情。

至于以后的事情就好办多了,因为政府部门沟通好之后就该找银行了。

对于一般的开发商而言,银行这关比较麻烦,因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款,至于手续是挺麻烦的,国家政策对这部分管的比较严格,但是实际操作上其实也不难。

给银行管事的人送了钱后,银行跟当地政府和开发商玩些手段搞来搞去,又是评估又是担保,吃来吃去,送来送去的,总之把贷款放出来了。

水柔的同学当时贷了七百万的样子,这样项目部门手上的钱大概就有一千多万。

就这样,工程一期就可以开动了,一期工程特别重要,关系到开发商以后的经营。

由于项目部门手上有一千万资金,一期工程的建安费不过是四百来万,所以开发商就有六百多万的资金节余了。

“由于政府担保,很多费用其实是过后才交的,可以先欠着,那么开发商就用这六百多万的节余来运作,大张旗鼓的宣传广告,只要一期工程开始动了,百姓看这项目搞的那么夸张,就觉得开发商应该有钱,加上开发商有雇佣的专业营销队伍在鼓惑,买房的人连基础都没看到都开始买二期三期的房了,下定金的人会越来越多,这样开发商就把房子修起来了。”水柔对两个人说道。

陈明洛听了之后,也表示道,“听说建安费是不用自己出的,工程施工队承包了土建工程不但要打保证金过来,还需要一定垫资的,一般是垫到法定可以预售之后,多层是封顶就可以预售,高层是建到十层吧,其实拿到地后,开发商自己根本就不用花钱了。贷款是付后期的工程款和政府部门的各种税费的,如果是小地方,能靠关系弄到大幅减免的话,贷款都可以不用,总而言之做房地产不是需要你有多少钱,但是你必须要有广阔、深厚、强大的社会关系和良好的政府关系才行。”

“这个情况,就是所谓的官商勾结?”杨吉儿听了之后,觉得有些头大,这里面情况复杂,真不是一天两天能够弄明白的,亏自己还是学经济管理方面的,现在才知道学的东西一点儿用处都没有,关键的时候顶不过人家强人的一句话管用。

水柔笑道,“其实勾结不勾结倒是无所谓,关键是利益输送,大家都是不见兔子不撒鹰,没有好处的事情,不但不会去办,还会找出很多借口来刁难你,就算是省长市长开了口,下面的人也能找一些小借口来给你使绊子的。”

陈明洛听了,就问道,“水总,这一次的事情,有没有什么部门故意跟我们过不去的?”

之前陈明洛并没有想到这里面的问题如此复杂,自己的公司虽然是沾了桑明达的光,又有资金方面的优势,可以说是牛逼哄哄,但是具体到地方上这些大鬼小鬼门前,省委书记的话究竟管用不管用,确实也是一个问题。

就算是桑明达问起这事儿来,也不可能亲自跑过去跟人家询问,你们把事情办得怎么样了?桑明达不是那样的干部,他说的照顾也就是宏观意义上的,但是细节方面依然要走通各种关节,否则你以后开发的时间还长着呢,不可能每一次都指望有省委书记为你保驾护航吧?

如果是那样的话,桑明达这省委书记的日子,也就干到头儿了。

事实上很多人都不清楚房地产的运作,比如说你觉得盖好了房子,开发商该卖房了吧,其实还是错了。

开发商在开盘之前,一般都会搞个内部认购,至少一半儿以上的房子都给内部认购掉了,这个其实就是找人向银行贷款买房,就是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行,说白了就是产权变换一下,这银行的钱就全进到开发商的腰包了。

真正想买房的老百姓,第一次几乎没有能买到心仪的房子,得到的答案基本都是已经卖掉了,然后过两天告诉你说有人退房,其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里,钞票再一次进入开发商的腰包。

你觉得开发商拿到钱了,就该去还银行贷款了吧,这次还是错了,开发商怎么会那么傻,进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地,只要拿到土地,随便哪个银行都会乖乖地撅着屁股上门来求你继续贷款。

如果你问银行就这么傻?其实银行就是这么傻!

开发商向银行贷款拿地,是用土地做抵押的,现在房子都盖好卖掉了,开发商就算还不了拿地的贷款,银行对这笔烂帐也没办法,只能去找政府,政府就把这块地再次出让,拆迁,补银行的烂帐。

所但凡成熟的开发商,都是拥有好几个相对独立的经济实体,钱就这么转来转去,心情好就还贷款给银行,心情不好就再说了。

杨吉儿跟着陈明洛在水柔这里坐了一下午,三个人聊得很开心,末了又一块儿出去吃饭,虽然不是豪华酒店,却是水柔在阳朔新开的一家羊蝎子馆儿。

华灯初上的时候,这里车子停了满满当当的,却都是闻名而来的食客们。(未完待续,如欲知后事如何,请登陆。readnovel。,章节更多,支持作者,支持正版阅读!)

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